北京买房图鉴

全帝都已买房或意图买房者，团结起来！构建属于我们自己的统一战线！

大纲

写在前面
北京行政区划
北京市政规划
北京市现有轨道交通路线图
北京市未来轨道交通规划路线图
三城一区
北京市购房资格
北京市购房贷款政策
限竞房7090
何为好房
北京住建委
走村串巷之肉身踩盘实录
写在后面
欢迎交流

写在前面

在北京，买房（尤其是买新房），就像是在打仗——一边冲，一边抢，一边想，一边定——且买且珍惜
本人非中介，非售楼处销售，只是芸芸买房或意图买房的众生当中的一员
本项目意图为努力消除购房过程中的信息不对称及信息偏差，尽可能全面且详尽的呈现北京楼市样貌，帮助到包括自己在内的每一个购房者
本项目倾向于开门见山、平铺直叙，个中建议不构成最终买房建议，仅陈述客观事实，不意图影响决策权

北京行政区划

市辖区：东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、大兴区、通州区、顺义区、昌平区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区

北京市政规划

注意生态涵养区这个概念，按照规划，可能此地将来鸟语花香、山清水秀，但是除此之外呢？是否适合投资 or 自住？换言之，可能此地永远不会进一步开发，甚至逆工业化。

北京城市总体规划(2016年—2035年)

以上各图异常重要，直接反应自住需求在现时是否得到满足，抑或投资价值和区域发展在未来是否有广阔空间及希望
参考文献: 北京市人民政府官方网站

北京市现有轨道交通路线图

猛的一看很唬人，但是细品起来，与需求相比，建设力度、建设速度、总里程、时速、覆盖范围，还远远远远不够，远未覆盖北京全部行政区划

北京市未来轨道交通规划路线图

近期规划(2021年): 市域轨道交通2021年规划示意图

马上投入使用，万分期待

中长期规划(2035年+)

这才叫地铁(๑•̀ㅂ•́)و✧

三城一区

三城: 中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城
一区: 北京经济技术开发区(亦庄)
1. 亦庄简介
2. 亦庄信息发布平台
参考文献: 北京市科学技术委员会官方网站、北京市怀柔区人民政府官方网站、北京市昌平区人民政府官方网站、北京亦庄官方信息发布平台

北京市购房资格

参考文献: 北京市住房和城乡建设委员会

北京市购房贷款政策

参考文献: 链家网

限竞房7090

限竞房: 限制房价竞争地价，开发商从地方政府手中拿地，地价开放竞拍；开发商把房子卖给大众，政府规定了最高定价以做限制，开发商不能捂盘惜售或漫天要价。除了上述规定和房本下的比一般商品房略慢之外，其余各点，限竞房完全和商品房一样
7090政策: 一个地块90平米以下的刚需型户型，要占整个地块面积的70%以上。注意是面积，不是户数，按照地块总面积和7090政策所要求的比率，实际上90平米以下的刚需型户型的户数要远远多余90平米以上的改善型户型的户数，君可自行计算

何为好房

户型方正
通透良好
动静分区
干湿分区
公私分区
动线合理

参考文献: 居理新房笔记

北京住建委

北京市住房和城乡建设委员会

走村串巷之肉身踩盘实录

北城

城市方位	开发商	楼盘名称	片区位置
北城	华润置地/北京建工/首开	万象悦府	昌平朱辛庄
北城	北京建工/北京住总地产/首开	奥森one	昌平东小口
北城	绿城**/世茂/中交地产	奥海明月	昌平东小口
北城	罗顿沙河/信达地产	国子郡	昌平沙河高教园
北城	金地集团/首开/旭辉集团	公园十七区	顺义后沙峪
北城	北京建工地产	建邦顺颐府	顺义后沙峪
北城	金隅/北辰	金辰府	昌平北七家定泗路
北城	招商蛇口	招商都会中心	昌平南邵

南城

城市方位	开发商	楼盘名称	片区位置
南城	融创**	融创亦庄壹号	亦庄路东次渠南定海园
南城	招商蛇口	招商臻拢府	亦庄路东次渠南定海园
南城	中海地产	中海寰宇时代	大兴瀛海
南城	**铁建地产	中铁建国际公馆	亦庄河西
南城	金融街	金融街金悦府	大兴义和庄
南城	京能置业/电建地产	京建铭悦湾	大兴旧宫
南城	中骏	中骏云景台	房山良乡
南城	保利地产/北京建工	和悦春风	大兴庞各庄
南城	旭辉集团	旭辉城	房山良乡
南城	中海/首开/保利/龙湖	金樾和著	房山良乡
南城	北京经开	经开汀塘	亦庄路东次渠南
南城	首创/远洋	禧瑞天著	亦庄路东次渠南
南城	中交地产/华润置地	橡树湾	通州马驹桥
南城	雅居乐	京华雅郡	亦庄河西
南城	北京金隅	金隅学府	亦庄河西
南城	绿城**	明月听蘭	通州台湖
南城	万科/首开	城市之光	通州台湖
南城	金茂	金茂悦	通州台湖
南城	新城控股	新城熙红印	大兴西红门

写在后面

一点小感触(不构成最终决策建议)

在北京买房是玄学，既看个人奋斗也看历史进程同时还看缘分，有点说不清道不明，但是作为工(cheng)程(xu)师(yuan)，就要尽可能的把玄学转化为科学，抽丝剥茧的付诸理性
不要过分纠结于风水，适度就好，如果严格抠“上风上水”的概念，延庆密云和十三陵是真·上风上水，问题是，有多少人会选择去那里买房置业？
作为新一代科技人，不要纠结于老观念，比如“东尊西贵南穷北贱”等俚语，其实这里的原话是“东富西贵穷文破武”，压根就没讨论四九城门之外的“郊县天王”们。退一万步讲，崇文宣武都合进了东西城了，北京一直在变，时代也一直在变，观念也得跟着与时俱进
就新盘而言，南城广阔天地，北城凤毛菱角，北城由于历史原因开发较早，可开发地块所剩无几，南城如今在京津冀一体化的历史进程下，新盘百花齐放
北京大多地方是先有人后规划，甚至是有人有到犯了大城市病不得不治理的地步才矫正，典型的比如码农的大本营回天地区
北京同样也有一些地方是先规划后有人，由于后发优势，城市基建、产业分布、生态涵养和宜居程度，比先行一步的地方要科学合理的多，比如亦庄
谨慎入手“三不管地带”，每个区域都有核心区，而行政区划交界处，是万难成为核心区备选项的，区政府也很小概率在未来将过多的资源投放在这里
谨慎入手有大量小户型(70平米以下的面积)的楼盘，有众多50+、60+等一居室或者开间的小户型的楼盘，意味着购买此户型的业主自住的可能性不高，投资保值外带出租的可能性略高，意味着将来小区会伴随有大量租户，人员流动量会高，人员构成会略显复杂。每一个楼盘，都是户型越整齐简单，越好。反例为动辄10多种乃至20多种户型的楼盘，往往伴随有大量上述提到的小户型的楼盘，即为这种
楼盘规模适中为佳，楼盘规模太小，只有寥寥几栋楼，甚至和旁边的二手老旧小区共用一个物业的楼盘，物业品质不会很高，甚至在从买房到入住的一连串过程中万一遇到问题，孤掌难鸣，难以形成众多有组织的维权力量；楼盘规模太大，恨不得一期工程就1000多户，到处都是楼，楼间距、绿化率会很低，容积率会很高，严重影响入住后的居住体验，参照回天地区的老旧小区；楼盘总户数为1000户~2000户为佳
理性对待开发商所宣扬的“中轴线”概念，中轴线沿线大多分布着公园，象征大于实际，北京为了防雾霾嚯开的那道口子，也是中轴线，真·风口，小心被吹上天
学区的概念仅针对于义务教育阶段，9年以下的幼儿园，如今的新房每一个楼盘都有预留地作为将来建成的幼儿园使用，开发商自己都不知道这块预留地政府将来会建哪一个幼儿园；9年以上的高中和大学，得后浪们自己考；在大学门口那不叫学区，想利用邻居优势去使用高校的公共资源，比如操场场地和健身器材之类，有的学校闲人免进。另外，有学校的地方，商业配套很小概率会有很大发展，毕竟学生党绝大多数时候都在校园内部解决生活问题
不管是什么楼盘，次顶层永远是最好的，也最贵，其次是中间楼层。而1层2层3层顶层，往往是开发商搞特价的对象，对楼层不敏感的可以留意下
公园盘适合于上岁数的长者或者事业有成之人，不太适合首套刚需的单身或者小年轻夫妇，简言之就是一句话，出门车接车送的或不赶时间的或休养生息的，适合公园房，因为公园盘周边有大片的公园，有些可能是永久公园，意味着没有大规模的商业配套，甚至坐个公交都可能得绕"园"半圈。天天赶时间早出晚归，日常到家很晚的上班族，更应该关心交通和商业配套，毕竟你可以1个月不逛公园，但是你不太可能一个月不坐地铁
距离地铁太远肯定是不行的，但是距离地铁不一定是越近越好，现在的小区都是开放式小区，没有围墙，但是地块周边有绿化隔离带。如果到地铁的距离近到地铁轨道横亘到小区窗户外的地步，会伴随而生噪音、人员流动繁杂、治安等诸多问题
不要怕麻烦，该问别憋着，房产中介和售楼处销售和你说的，永远都是他们想和你说的，TA们不说的部分，得自己探索和主动张嘴问，"心疼"开发商的，怕麻烦的，不好意思张嘴问的，要么就是腰缠万贯的狠人，要么就是钱多人傻的憨憨
作为买房人，和开发商有着根本利益冲突，在商品房预售制度下，北京绝大多数新盘都是期房，交了首付2到3年以后才交房，首付的动辄上百万的资金在这2年到3年的时间内，会损失非常多的收益，便宜的只是开发商。纵观买房、交房、验收、入住的各个环节，对于敲骨吸髓的开发商，斤斤计较是不够的，永远得两两计较、锱铢必较

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